Nach wie vor ist der Erwerb der eigenen vier Wände mehr als günstig. Doch es tut sich etwas an der Zinsfront. Baufinanzierer versuchen derzeit, ihre Kunden für die Gefahren eines zukünftigen Zinsanstiegs zu sensibilisieren.

Welche Immobilienkredite passen zu wem?

“Tilgung von mindestens drei Prozent”

Viele Banken und Immobilienfinanzierer empfehlen aktuell eine Tilgung von mindestens 3 Prozent. Nur so sind Kunden auf einen zukünftigen Zinsanstieg oder höhere Belastungen zum Beispiel durch steigende Lebenshaltungs- oder Betriebskosten optimal aufgestellt. Bei einer Annuität von fünf bis sechs Prozent (zum Beispiel zwei Prozent Zinsen, drei Prozent Tilgung) dürfte ein Darlehen in weniger als 30 Jahren zurückgezahlt sein.

Ein noch niedriges Zinsniveau mit wahrscheinlichen Anstiegen in naher Zukunft – auf dieser Grundlage stellt sich die Frage nach der richtigen Zinsbindung. Neben fünf- und zehnjährigen Festschreibungen, den Klassikern, gibt es heute auch 15-, 20- oder 30-Jährige Laufzeiten.

Ähnlich flexibel wie bei der Laufzeit geht es bei den Möglichkeiten zur Tilgung zu. Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsoptionen gehören weitgehend zum Standardangebot.

Wer einen geringen finanziellen Spielraum hat, sollte eine niedrige Tilgung mit einer langen Zinsbindung kombinieren. Junge Familien haben so eine hohe Planungssicherheit und können über Jahre mit einer festen Rate kalkulieren. Der Nachteil könnte eine zu lange Gesamtlaufzeit sein.

Was bei einer Zinswende zu tun ist

Bei einem Zins von zwei Prozent sei ein Darlehen bei nur einem Prozent anfänglicher Tilgung erst nach 55 Jahren voll getilgt. Bei langen Tilgungszeiten müssten auch Reserven für Instandhaltungen bedacht werden. Gerade für die große Gruppe der heute 30- bis 40-Jährigen müsse deshalb ein Konzept erarbeitet werden, damit sie möglichst mit Beginn des Ruhestands schuldenfrei seien.

Volltilgerdarlehen immer beliebter

Die Niedrigzinsphase erfordert besondere Strategien bei der Immobilienfinanzierung.

Zunächst sollten sich Käufer grundsätzlich die Zinsen möglichst lange sichern. Wird zudem parallel ein oft sogar staatlich geförderter Bausparvertrag angespart, kann zumindest für einen Teil des Restdarlehens die Phase hoher Sicherheit zu einem günstigen Preis noch verlängert werden.

Eine wachsende Anzahl von Finanzierungskunden interessiert sich für ein Volltilgerdarlehen . Dabei wird die gesamte Kreditsumme während der Zinsbindung getilgt – die Tilgungsrate wird hier an die gewünschte Laufzeit angepasst.

Die bei Volltilgerdarlehen in der Regel höheren Tilgungssätze werden von den Banken aufgrund der besseren Kalkulierbarkeit generell mit attraktiveren Zinssätzen belohnt.

Insbesondere Anschlussfinanzierer möchten ihre Restschuld auf einmal abtragen.

Kein Kauf ohne Eigenkapital

Der niedrige Zins und “weglaufende”  Immobilienpreise veranlassen aber manche Kunden, mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen zu wollen.

Die Angebote gibt es, sie werden von Haushalten mit guten und sicheren Einkommen nachgefragt und bedient. Als Minimum sollten aber immer die Kaufnebenkosten durch das Eigenkapital abgedeckt werden.

Die traditionelle Empfehlung bezüglich des Eigenkapitals lautet “mindestens 20 Prozent”. Daran halten sich die meisten Kreditnehmer, daran hat sich bei uns in Deutschland die letzten Jahrzehnte wenig verändert, ob die Anlagezinsen hoch oder niedrig waren. Banken honorieren das geringere Risiko mit günstigen Zinsen. Zudem sollte man zusätzlich immer rund drei Nettomonatsgehälter Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben haben.

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto geringer die Zins- und Zinseszinsbelastung sowie das Zinsänderungsrisiko.

Konjunktur für Forward-Darlehen

Absolute Konjunktur haben Forward-Darlehen. Für Anschlussfinanzierungen und Forward-Darlehen sind Zinsanstiege immer entscheidende Impulsgeber.

Die meisten Anbieter reservieren die Konditionen dafür bis zu drei Jahre im Voraus vor Zinsbindungsende, einige sogar bis zu fünf Jahre vor Ablauf des Altkredits. Die (moderaten) Kosten dafür orientieren sich an der Vorlaufzeit.

Bei geringerem Forward-Zeitraum bis zur Anschlussfinanzierung könne es auch sinnvoll sein, ein klassisches Annuitätendarlehen bei einem Anbieter zu wählen, der einen gewissen Zeitraum bereitstellungszinsfrei anbiete. Hier muss man beide Varianten gegenüberstellen.

Die Antworten auf diese  Fragen  hängen  natürlich unter anderem davon ab, wie hoch die jeweiligen Zinsen für eine benötigte Immobilienfinanzierung sind.

Darüber hinaus sind neben der Immobilie an sich Parameter wie das Einkommen & die Ausgaben , die Höhe des Eigenkapitals, Zinsbindungsdauer, Tilgungshöhe, Förderdarlehen etc. weitere Faktoren, die bei der Einschätzung relevant sind, ob die Immobilie zum Budget passt und umgekehrt.

Immobilienkredite sind aktuell historisch günstig – das macht die eigene Immobilie für viele Bundesbürger erschwinglich. Doch wird dies so bleiben, oder steht eine Trendwende bei den Baufinanzierungszinsen bevor?

Nie kamen die Deutschen so günstig ins Eigenheim wie derzeit: Die Zinsen für Immobiliendarlehen verharren weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Diese Entwicklung macht die eigenen vier Wände für viele Bundesbürger erschwinglich.

Der Durchschnittszins für zehnjährige Hypothekendarlehen liegt nach Angaben der FMH-Finanzberatung derzeit bei 1,34 Prozent per annum (FMH-Index Stand 9. März 2017).

Der Grund für das weiterhin sehr günstige Baugeld ist die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank EZB.

Die Notenbank bestätigte diesen Kurs auf ihrer gestrigen Ratssitzung. EZB-Chef Mario Draghi kündigte an, den Leitzins vorerst weiter bei null Prozent zu belassen. Auch die gestiegene Inflationsrate ändere daran nichts, da der Zuwachs vor allem auf gestiegene Energiepreise zurückgehe. Sollten sich die wirtschaftlichen Aussichten eintrüben, wäre die EZB sogar bereit, die monatlichen Anleihekäufe notfalls wieder auszuweiten oder zu verlängern.

Seitwärtsbewegung erwartet

Damit wird das niedrige Zinsniveau vorerst erhalten bleiben. Nach den Ergebnissen des Bauzins-Trendbarometers rechnet die Mehrheit der befragten Experten in den kommenden Monaten mit einer Seitwärtsbewegung bei den Zinsen.

Nach Auffassung der Befragten machen Unsicherheiten wie der Brexit, die Wahlen in verschiedenen EU-Ländern oder die Politik der neuen US-Regierung eine Zinswende in der Eurozone zumindest kurzfristig unwahrscheinlich.

Langfristig müssen sich Immobilienkäufer laut unabhängigen Quellen  allerdings auf etwas höhere Zinsen einstellen. Die Mehrheit der Experten erwartet bis Jahresende ein höheres Zinsniveau und damit eine Verteuerung der Konditionen beim Baugeld.

Niedrigzinsen sichern

Daher gilt für alle, die ein Immobiliendarlehen abschließen wollen oder eine Anschlussfinanzierung benötigen, dass sie sich die aktuellen Niedrigzinsen möglichst langfristig sichern sollten.

Die lange Bindung gebe den Finanzierenden Planungssicherheit und gleichzeitig die Möglichkeit, hoch zu tilgen und nach der Zinsbindung im Idealfall nur noch eine geringe Restschuld zu haben.

Sommerzeit  ist Bauzeit. Für Bauherren und solche, die es möglichst bald werden wollen, haben wir fünf wichtige Tipps zusammengestellt. Erfahren Sie, wie Sie Ihr Bauprojekt und die dafür meist notwendige Baufinanzierung kostengünstig und klug angehen.

Budget richtig kalkulieren: Beim Bauen gilt es noch mehr als beim Kaufen, das Budget richtig zu kalkulieren. Denken Sie an alle Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für die Baugenehmigung, Erschließungskosten, Baustrom, Versicherungen fürs Haus ( z.B. Wohngebäudeversicherung, Hausratversicherung  oder auch Versicherungen für die Bauzeit wie z.B. Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung etc.) . Kosten für Planung und Bau sollten Sie sich vom Planer gut abschätzen und belegen lassen. Bei der Ermittlung des nötigen Darlehens sollten Sie einen Puffer von etwa zehn Prozent der Baukosten für Unvorhergesehenes einplanen. Viele Banken bieten die Möglichkeit, dass man gegen Ende der Bauphase einen Teil des Darlehens stornieren kann. Und auch wenn diese Stornierung nicht möglich ist, kann man das Geld, das man nicht braucht, oft als Sondertilgung in die Finanzierung einbringen.

Objekt finden: Neubauprojekte und Immobilien lassen sich über gängige Portale wie Immobilienscout, Immonet und Immowelt und spezielle Online-Portale für Bauprojekte wie Neubaukompass oder Bauplatz gut recherchieren. Sinnvoll ist es auch, bei Kommunen nachzufragen. Gemeinden verkaufen neu erschlossene Grundstücke oft recht günstig.

Bauzeiten planen: Passen Sie die Auszahlung Ihres Darlehens am besten an die vereinbarten Zahlungsfristen nach Baufortschritt an. Natürlich kann es Verzögerungen beim Bau geben. Deshalb sollten Sie sich nach Darlehen von Banken umsehen, die für eine relativ lange Zeit keine Bereitstellungszinsen verlangen. Das sind Zinsen, die für nicht abgerufene Darlehensteile bezahlt werden müssen. Eine bereitstellungszinsfreie Zeit von sechs bis zwölf Monaten wird von vielen Banken angeboten. Vereinzelt sind auch 24 Monate möglich.

KfW-Programme nutzen: Die staatliche Förderbank KfW bietet günstige Kredite für Bauherren an, etwa das Wohneigentumsprogramm und das Programm Energieeffizient Bauen mit zum Teil sehr günstigen Krediten. Lesen Sie mehr auf unseren Seiten über die KfW-Programme.

Fördermittel von Städten und Gemeinden: Fördermittel gibt es oft auch vom Land oder von Städten und Gemeinden. Informieren Sie sich bei uns.

Tipp: Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie persönlich und umfassend, damit Sie eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung für Ihr Bau- oder Kaufvorhaben finden.

Beratungstermin vereinbaren

Zinskondition : ZINSTABLEAU  IMMER AKTUELL

Egal, ob für 5, 10, 15 oder 20 Jahre: Wir zeigen Ihnen, wo das Zinsniveau heute liegt –  Sie sehen damit zum Beispiel, wie groß der Zinsunterschied je nach Wahl der Zinsbindung in etwa ausfallen wird.

Zinstableau und Kostenrechner

So sind Sie sicher, dass Sie das Marktniveau gut einschätzen können. Allerdings: Der individuelle Zins kann variieren, je nach den gewählten Eckdaten, etwa dem Postleitzahlengebiet oder auch dem Anteil der Finanzierung am Kaufpreis. Für den individuellen Zins eignet sich als Orientierung auch der Zins-Check .

Die wichtigsten Fördermöglichkeiten für Einfamilienhausbesitzer

Bekannte KfW-Förderprogramme und vergünstigte Kredite für eine Immobilienfinanzierung  – ein Überblick

„My home ist my castle“ – dieses alte Sprichwort gilt in Deutschland für sehr viele Menschen. Durch die Bedrohungen des Klimawandels werden energetische Fragen beim Bau, Kauf oder der Sanierung einer Immobilie indes immer wichtiger. Mit staatlichen Förderungen können Einfamilienhausbesitzer hierbei eine Menge erreichen.

Aus diesem Grund werden nun einige wichtige Förderprogramme der KfW  einmal übersichtlich aufgezeigt:

Tabelle 1: Wichtige Förderprogramme der KfW im Überblick

Darüber hinaus haben interessierte Privatpersonen auch noch die Möglichkeit, die Förderungen des Bundesamtes für Wirtschaft und Außenkontrolle (BAFA) in Anspruch zu nehmen. Die BAFA-Förderung beschränkt sich dabei auf verschiedenen Formen der modernen Heizung:

• Solarthermie: mindestens 2.000 Euro Förderung
• Biomasse-Anlagen: mindestens 2.000 Euro Förderung (Scheitholzvergaser-Anlagen)
• Wärmepumpen: mindestens 1.300 Euro Förderung (elektrisch betriebene Wärmepumpen mit Wärmequelle Luft)

Mitunter kann es also auch interessant sein, sich zusätzlich zur KfW auch die Fördermöglichkeiten des BAFAs anzuschauen.

Energieberatung – damit die Förderung nicht am Ende verpufft

Gerade bei der KfW-Förderung wird durch energetische Sanierungen versucht, einen bestimmten Energiestandard für ein Gebäude zu erreichen. Auch wenn für die Hausbesitzer die Förderung im Vordergrund steht, ist es dem Staat wichtig, auf diese Weise den Energieverbrauch auch tatsächlich abzusenken. Aus diesem Grund sind Teile der Förderung beispielsweise an die Erreichung der Standards geknüpft. Wer diese am Ende nicht erreicht, muss beispielsweise auf Tilgungszuschüsse verzichten. Ein kleines Beispiel soll dies verdeutlichen.

Tabelle 2: Beispiel für eine Förderung:

Sollten die Maßnahmen aufgrund schlechter Vorbereitung oder falscher Planung am Ende nur für den Standard „KfW-Effizienzhaus 100“ ausreichen, läge der Tilgungszuschuss nur bei 15.000 Euro. Dies zeigt sehr eindeutig, wie wichtig eine Energieberatung sein kann.

Die Vorteile im Überblick:

• Es wird im Vorhinein eine Bestandsaufnahme durchgeführt
• Auf Basis des Ergebnisses können geeignete Maßnahmen und deren Potenzial festgelegt werden
• Die Erreichung eines bestimmten Standards lässt sich vorher planen
• Die Kosten für einen anerkannten Energieberater können vom BAFA gefördert werden

Fazit

Neben den hier aufgeführten Fördermöglichkeiten gibt es noch sehr viele kommunale Förderprogramme, die eventuell interessant sein können. Wer sich also für eine energetische Sanierung seiner Immobilie interessiert, kann durch geschickte Programmauswahl und eine günstige Bank die Kosten erheblich senken. Ein solcher Schritt ist somit mehr als lohnend.

Steigenden Immobilienpreisen zum Trotz – eine Immobilienpreisblase droht den Deutschen laut einer neuen BVR-Studie nicht. Grund zur Sorge bereitet einzig die Situation in drei deutschen Städten.

Der Immobilienmarkt in Deutschland boomt – in Zeiten von Niedrigzinsen erscheint vielen Deutschen die Investitionen in Haus und Hof als einzige lohnenswerte Option zur Geldanlage. Angesichts des hohen Investitionsvolumens, sehen erste Experten bereits Anzeichen für eine drohende Immobilienblase:

Günstige Finanzierungskonditionen und mangelnden  Alternativen bei der Geldanlage sei Dank.

Doch wie wahrscheinlich ist eine solche Blase? „Das Risiko von Preisübertreibungen auf dem deutschen Immobilienmarkt bleibt auf Bundesebene weiterhin beherrschbar.“ Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in einer neuen Studie.

So hätten sich die Immobilienpreise in den städtischen als auch ländlichen Regionen weitestgehend im Einklang mit den Mieten und Einkommen entwickelt, so der BVR. So kam es 2015 über alle Land- und Stadtkreise hinweg zu einem Preisanstieg für selbstgenutzten Wohnraum in Höhe von 3,3 Prozent. Eine Ausnahme bilden dabei die drei Millionenstädte Berlin, Hamburg und München.

Risiko bleibt beherrschbar

„In Berlin, Hamburg und München haben sich mittlerweile die Immobilienpreise vom Einkommen der Einwohner deutlich abgekoppelt. Auch hat sich hier die Angebotssituation von Wohnraum in den vergangenen Jahren verschlechtert. Der Neubau hat den starken Zuzug bislang nicht auffangen können”, so BVR-Vorstand Dr. Andreas Martin. Auch für die Zukunft wird von einer Fortsetzung der bestehenden Trends ausgegangen: „In den drei Millionenstädten wird sich die Situation verschärfen“, so die Studie.

Trotz der Dynamik in den Großstädten bleibe das Risiko einer klassischen Immobilienpreisblase allerdings beherrschbar, schlussfolgert die Studie. „In der Mehrheit der Städte und im ländlichen Raum dürften die Preise mit der Entwicklung der Einkommen und den Mieten im Einklang bleiben.“